An welchen Standorten lohnen sich Investments in den boomenden Immobilienmarkt? Und wo sind nur noch geringe Renditen zu erwirtschaften? Diesen Fragen geht Dr. Lübke & Kelber, eine der großen Beratungsfirmen für Immobilieninvestments in Deutschland mit über 50 Jahren Erfahrung, im jährlichen “Risiko-Rendite-Ranking” nach und analysiert dafür mittlerweile 111 deutsche Städte. Ziel ist es, Antworten auf die Frage „Welches Standortrisiko in Bezug auf ein wohnwirtschaftliches Investment liegt vor und welche Renditechancen stehen diesem gegenüber?“ zu finden. Wir sprachen mit Marc Sahling, Geschäftsführer von Dr. Lübke & Kelber und zuständig für den Bereich Residential Transaction, sowie Dr. Stefan Behrendt, als Senior Research Analyst verantwortlich für die Erstellung des Rankings, über die neueste Studie für das Jahr 2019 und insbesondere über das Potenzial des Standorts Leipzig, wo unser aktuelles Funding Adapto Bauprojekte gerade ein neues Wohnimmobilienprojekt realisiert.
Mezzany: Hallo Herr Sahling, hallo Herr Dr. Behrendt, herzlich willkommen zum Interview. Wir freuen uns, dass wir knapp ein Jahr nach unserem ersten Gespräch mit Ihrem Kollegen Herrn Münzberg nun Gelegenheit haben, über das “Risiko-Rendite-Ranking 2019” sowie erneut über den Standort Leipzig zu sprechen. Können Sie für alle Leser, die unseren Blog im letzten Jahr noch nicht verfolgt haben, bitte noch einmal kurz die Ziele und die Methodik des “Risiko-Rendite-Rankings” erläutern?
Dr. Stefan Behrendt: Das Risiko-Rendite-Ranking veröffentlichen wir jährlich im September/Oktober. Wir untersuchen dabei mittlerweile 111 Städte in ganz Deutschland anhand des Risikos der gesamten Stadt für Wohninvestments und stellen dem die Renditen gegenüber, die im Schnitt mit einem wohnwirtschaftlichen Investment in diesen Städten erzielbar sind. In der Risiko-Analyse arbeiten wir mit einem Scoring-Modell, mit dem wir die Städte nach ihrer Attraktivität als Investmentstandorte beurteilen. Dieses Modell beinhaltet sozioökonomische Daten, Bevölkerungsdaten, aber auch spezielle Kennzahlen aus dem Wohnungsmarkt wie zum Beispiel Leerstandsquoten. Diese Daten gehen dann in einen Scoring-Wert ein, der die Attraktivität im Vergleich zu den anderen Städten darstellt.
Mezzany: Lüneburg, Fürth, Pforzheim, Kempten oder Bamberg – diese Städte haben Immobilien-Investoren vermutlich nicht als erste auf dem Radar, doch Ihrer Studie zufolge weisen sie aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen für wohnwirtschaftliche Investments auf. Was zeichnet diese Städte aus?
Dr. Stefan Behrendt: Ein Grund für die Attraktivität dieser Städte ist, dass es sich dabei nicht um die “Top-7”-Städte handelt und daher die Konkurrenz für wohnwirtschaftliche Investments nicht so hoch ist und ein weniger harter Preiskampf besteht. Da viele Investoren nur auf die großen Metropolregionen schauen, sind die Einstandspreise in den hier genannten Städten oft noch deutlich geringer. Positiv hervorzuheben ist zudem, dass diese Städte regionale Anker sind, die wirtschaftlich, durch eine Universität oder allein durch ihre Lage eine starke Stellung haben. Kempten etwa ist, mit der Ausnahme von Memmingen, im Umkreis von knapp 70 Kilometern die einzige größere Stadt; Lüneburg profitiert sowohl von der eigenen Wirtschaft als auch von der Metropolregion Hamburg – ähnliches gilt auch für Fürth oder Bamberg. In Bamberg etwa sind viele Automobilzulieferer angesiedelt. Diese Städte stehen also selbst wirtschaftlich gut da, profitieren aber auch von den umliegenden Metropolen – das macht den Charme von einigen B-Städten aus. Auf der einen Seite sind die Investmentmärkte nicht so überhitzt, auf der anderen Seite stehen die sozioökonomischen und die Bevölkerungsdaten denen der großen Städte oftmals nicht nach. Das alles zusammen macht die B-Städte für Investoren mitunter attraktiver als eine Top-Stadt.
Mezzany: Laufen die B-Städte in Bezug auf Investitionen den Top-Städten wie München, Hamburg oder Stuttgart langsam, aber sicher den Rang ab?
Marc Sahling: Komplett den Rang laufen sie ihnen sicherlich nicht ab. Berlin zum Beispiel ist trotz der Mietpreisentwicklung ein nachgefragter Standort und als Bundeshauptstadt natürlich auch ein Magnet für internationales Geld. Solche Investoren zielen natürlich erst einmal auf die großen Städte als Investmentstandorte ab, die wirtschaftliche Schwerpunkte bilden und auch noch Potenzial haben. Aber der Konkurrenzdruck ist hier natürlich ganz klar deutlich höher und damit steigen auch die Einstandspreise. Städte in der zweiten oder dritten Reihe sind vor allem bei den internationalen Investoren noch nicht so auf dem Radar. Daher haben diese Städte deutliche Vorteile, was die Renditen betrifft – und das bei ähnlichem Risiko wie in den Top-Städten.
Mezzany: Auch in Bezug auf den von ihnen ebenfalls untersuchten niedrigsten Risikozuschlag lag 2019 erstmals nicht München, sondern das bayerische Landshut auf Platz 1. Was bedeutet das konkret – und warum gerade Landshut?
Dr. Stefan Behrendt: Für das Ranking bilden wir eine idealtypische “risikofreie” Stadt ab, bei der wir sagen: Wenn in dieser Stadt ein Investment stattfinden würde, dann erfüllt diese Stadt alle Voraussetzungen, um ein sicheres Investment zu gewährleisten, also etwa positive zukünftige Entwicklung, niedrige Leerstände, Mietsteigerungspotenziale. Und der Risikozuschlag ist dann der Zuschlag im Vergleich zur idealtypischen “risikofreien” Stadt. Das kann man sich ähnlich wie bei einer Bundesanleihe vorstellen: Die Bundesanleihe gilt ja als quasi risikofrei, andere Finanzprodukte orientieren sich daran und dann gibt es einen spezifischen Risikoaufschlag. Dass Landshut bei uns im letzten Jahr so gut abgeschnitten hat, liegt an verschiedenen Faktoren. Wir merken, dass München “voll” ist und Ausweichbewegungen in die umliegenden Städte und Gemeinden stattfinden. Das gilt vor allem für Arbeitnehmer, die sich München nicht mehr leisten können. Landshut, Rosenheim, Augsburg & Co. sind zwar auch nicht die günstigsten Städte, aber im Vergleich zu München für einen einfachen Angestellten dann doch deutlich auskömmlicher. Vielleicht ist auch die Attraktivität der Stadt an sich höher, etwa durch kürzere Wege sowie den höheren Freizeitwert. Und durch die gute Verkehrsanbindung ist man auch schnell in München, kann also gut von dort aus pendeln. Die sozioökonomische und die Bevölkerungsentwicklung waren in Landshut in den letzten Jahren so gut, dass sich die Stadt in unserem Ranking in diesem Jahr knapp vor München geschoben hat. Das sagt also nicht aus, dass München unattraktiver geworden ist, sondern dass Landshut im Vergleich zur idealtypischen “risikofreien” Stadt deutlich aufgeholt hat.
Mezzany: Wie auch im letzten Jahr interessieren wir uns erneut besonders für das Abschneiden der mitteldeutschen Metropole Leipzig, in der unser aktuelles Funding Adapto Bauprojekte GmbH ein neues Wohnimmobilienprojekt realisiert. Wie schneidet Leipzig – 2018 bestplatzierte Stadt in Mitteldeutschland – im 2019er-Ranking ab?
Dr. Stefan Behrendt: In unserem Ranking hat sich Leipzig in den letzten Jahren deutlich nach vorn geschoben. Aktuell liegt Leipzig unter den 111 Städten, die wir in ganz Deutschland untersuchen – das sind Städte über 100.000 Einwohner, kreisfreie Städte über 60.000 Einwohner und ausgewählte Studentenstädte – auf dem 14. Rang. Im 2018er-Ranking lag Leipzig noch auf Platz 30, hat also erneut einen gewaltigen Sprung nach vorn gemacht. Damit spielt die Stadt in einer Liga mit zum Beispiel Hamburg oder Freiburg im Breisgau und liegt knapp hinter Stuttgart sowie weiteren attraktiven westdeutschen Städten wie Heidelberg, Augsburg, Köln oder Düsseldorf. Leipzig hat in den letzten Jahren eine erstaunlich gute Entwicklung hingelegt. Das hat natürlich mit der prosperierenden Wirtschaft zu tun, mit vielen Unternehmensansiedlungen, aber auch damit, dass die Preise auf dem Wohnungsmarkt – obwohl sie natürlich in den letzten Jahren zugenommen haben – noch relativ erschwinglich sind. In Leipzig sind viele Leute zugezogen, natürlich zum einen aufgrund des guten Arbeitsplatzangebots, aber auch aufgrund der Nachfragetreiber, sprich einem relativ günstigen Mietniveau, hoher Lebensqualität mit viel Grün in der Stadt sowie den direkt angrenzenden Naherholungsgebieten, kurzen Wegen und einer guten Erreichbarkeit. In der Immobilienbranche hat man in den letzten Jahren immer von den Top-7-Städten gesprochen. Mittlerweile reden viele von den “Big 8”, da ist Leipzig also in die Riege von Köln, Düsseldorf, Stuttgart, München, Hamburg, Frankfurt/Main und Berlin aufgestiegen.
Mezzany: Wird die positive Entwicklung in Bezug auf wohnwirtschaftliche Investments Ihrer Einschätzung nach in den nächsten Jahren weiter anhalten oder ist der Zenit bald erreicht?
Dr. Stefan Behrendt: Bis zum Jahr 2030 rechnet die Stadt Leipzig mit 650.000 Einwohnern, also mit einer Steigerung um über 60.000 Einwohner innerhalb von zehn Jahren. Das ist im Vergleich zu vielen anderen bundesdeutschen Städten eine Entwicklung, die sehr viele Chancen bietet. Aus unserer Sicht wird der positive Trend also definitiv weiter anhalten. Die Faktoren sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite sprechen für sich. Die Stadt hat noch das Potenzial zu wachsen – im Gegensatz zu anderen Städten wie zum Beispiel München. Dort gilt: Die Stadt ist voll, das Mietniveau ist extrem hoch, als Durchschnittsverdiener kann man dort kaum noch zu vertretbaren Preisen mieten, und dann folgen Ausweichreaktionen. Leipzig ist in Hinblick auf solche Ausweichreaktionen ein Gewinner. Das hat man in den letzten Jahren gesehen: Viele Berliner ziehen etwa nach Leipzig, aber auch Rückkehrer aus den alten Bundesländern zieht die Stadt an. Zusätzlich ist Leipzig eine junge Stadt und weist starke Geburtenraten auf, die Stadt wächst also auch aus sich selbst heraus.
Mezzany: Ist bei einer so positiven Entwicklung das Rendite-Risiko-Profil in Leipzig Ihrer Einschätzung nach denn bisher noch vorteilhaft für Investments?
Marc Sahling: Wir haben natürlich auf den Investmentmärkten, auch in Leipzig, in den letzten Jahren eine deutliche Steigerung der Kaufpreise gesehen. Aber zumindest in jüngster Zeit sind in Leipzig die Mieten noch mitgelaufen, so dass auch für Investoren noch sehr attraktive Renditemöglichkeiten gegeben waren. Wir untersuchen ja unter anderem auch die Renditen für ein Investment in einer beispielhaften Wohnanlage und da sehen wir Leipzig mit auf den vorderen Plätzen. Bei den Bestandsliegenschaften liegt Leipzig in der Risiko-Rendite-Relation aktuell auf Platz 10 der attraktivsten Städte, bei den Neubauliegenschaften ranken wir die Stadt sogar auf Platz 5. Vor allem im Bereich Neubau besteht also noch einiges an Potenzial, insbesondere in den zentralen Lagen wie zum Beispiel beim aktuellen Funding der Adapto Bauprojekte GmbH in der Leipziger Neustadt. In dieser und vergleichbaren Lagen sehen wir auch in Zukunft noch deutliche Mietsteigerungspotenziale, da es sich um sehr attraktive Gegenden handelt.
Mezzany: Uns alle beschäftigen im Moment die Verbreitung des Corona-Virus sowie die Auswirkungen. Wie schätzen Sie als Experten die Folgen auf dem Immobilienmarkt ein? Welche Konsequenzen, aber auch Chancen, bietet die Situation für Anleger?
Marc Sahling: Das ist zum jetzigen Zeitpunkt natürlich noch sehr spekulativ. Im Residential-Bereich gab es in den letzten vier bis sechs Wochen eine gewisse Zurückhaltung. Die Menschen mussten sich erst einmal an die Situation gewöhnen, mussten ihr eigenes Unternehmen so aufstellen, dass es weiter funktioniert – aber dieser Prozess ist jetzt aus meiner Sicht größtenteils abgeschlossen.. Im Residential-Bereich normalisiert sich die Lage also langsam wieder und die institutionellen Marktteilnehmer machen das, was sie machen können und machen müssen, nämlich weiter ihren Geschäften nachgehen. Unsere Hoffnung ist, dass die Nachfrage im dritten und vierten Quartal wieder steigt. Das Geld im Markt ist weiterhin da, und wenn man dieses Geld in einem Jahr verteilen muss, dann entsteht eben ein Druck auf das dritte und vierte Quartal.
Dr. Stefan Behrendt: Kurzfristig ist das sicherlich richtig. Langfristig kann es sogar sein, dass der Bereich Wohnen gestärkt aus der Krise hervorgehen wird, was nicht nur für die Städte als Ganzes gilt, sondern auch für die einzelnen Liegenschaften. Denn diese sind weniger krisenanfällig als andere Investmentoptionen. Immobilieninvestments sind nicht so volatil, die Mieten sind relativ sicher, und so sind Wohninvestments auf die lange Sicht gesehen sehr stabil.
Mezzany: Vielen Dank für das Gespräch und die spannenden Hintergrundinformationen!
Warnhinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen.
